как обманывают квартирантов и собственников при аренде квартиры — Справочник Недвижимости
«Бронирование» квартиры за потенциальным жильцом
Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.
Как защититься?
Старайтесь получить как можно больше информации о квартире, попросите показать вам документы, подтверждающие собственность. Проверьте настоящее имя владельца, заказав выписку в ЕГРН. Познакомьтесь с соседями: например, если квартира сдаётся посуточно, они, скорее всего, наблюдают постоянную смену жильцов и могут рассказать об этом. И никогда не отдавайте деньги до подписания договора.
Мошенник выдаёт себя за риелтора
Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.
Обмануть могут несколькими способами:
1. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.
2. Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!
Как защититься?
Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры.
Привлекательная цена аренды за ремонт
Иногда собственники не хотят заморачиваться с ремонтом убитой квартиры и ищут жильцов, которые готовы жить в ней за скромную плату и потихоньку приводить жильё в порядок. Естественно, предполагается, что квартира сдаётся на длительный срок и наниматели останутся в ней и после ремонта. Но недобросовестный собственник «попросит» жильцов сразу после того, как квартира будет приведена в божеский вид, чтобы сдать её дороже.
Как защититься?
Тщательно прописывайте условия такого проживания и детали ремонта в договоре найма, а также сроки, когда может быть пересмотрена плата за проживание или договор досрочно расторгнут. Сохраняйте чеки из строительных магазинов, нелишним будет делать фотографии ремонта. Если хозяин попросит вас съехать до истечения договора найма, обращайтесь в суд.
Собственник без причины пытается расторгнуть договор и оставить себе страховой депозит
Собственник-мошенник выгоняет нанимателей, проживших в квартире меньше месяца без каких-либо нарушений, чтобы получить деньги и сдать квартиру новым жильцам, с которыми, скорее всего, поступит аналогично.
Как защититься?
Если вы снимаете квартиру, обязательно заключайте договор найма, где будут четко прописаны все условия, при которых собственник имеет право вас выселить и оставить себе оплату за последний месяц и депозит. Мошенники обычно очень настойчивы и могут давить на свою жертву, поэтому важно знать свои права, срочно обратиться за помощью к юристу или заселившему вас риелтору. Если собственник нарушает условия договора, вы докажете его виновность через суд и получите компенсацию.
Наниматель пересдал квартиру
При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».
Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу. Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики. Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде.
Как защититься?
Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.
Наниматель продал квартиру
Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.
Как защититься?
Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях. Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей. Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.
Заключение
Мошенники любят пользоваться низким уровнем юридической грамотности квартирантов и собственников жилья. Люди, хорошо знакомые со своими правами, настаивающие на подписании всех необходимых документов, требующие дополнительные документы для проверки, готовые идти в суд, им не интересны. Никогда не переводите оплату до подписания документов (тем более, после разговора по телефону) и не отдавайте никому оригинал паспорта или документов на квартиру. Для любой проверки без вашего участия достаточно копий.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова.
realty.yandex.ru
Подводные камни при сдаче квартиры в аренду
Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.
Существенные условия договора
Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.
Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.
Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.
Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.
Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.
Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.
В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.
Права квартиросъемщика
Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:
- Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
- Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
- Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
- Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
- Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
- Акт приема – передачи жилого помещения.
Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.
Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.
Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.
Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.
Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.
Съем квартиры без ремонта
При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.
Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.
Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.
Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.
Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.
Аренда недвижимости через агентство
Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:
- Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
- Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
- Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.
Срок аренды
Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.
Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.
Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.
В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.
Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.
Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.
pravoved365.ru
На что обратить внимание при съёме квартиры? — The Village
Эксперты рынка недвижимости и бывалая квартиросъёмщица рассказали
The Village о том, на что обратить внимание при осмотре квартиры, чтобы избежать проблем с арендой.
Инструкция
На что обратить внимание при съёме квартиры?
Шаг 1
Оцените объявление и хозяев
Шаг 2
Изучите местность
Шаг 3
Составьте мнение о соседях
Шаг 4
Протестируйте технику
Шаг 5
Не упускайте из виду детали
Оцените объявление и хозяев
Искать объявления о сдаче квартир можно как на специализированных сайтах, так и в соцсетях. Многие предпочитают снимать жилье напрямую у хозяев, чтобы не платить комиссию агентам. Кроме того, в этом случае можно проследить, как часто квартира меняет арендаторов.
Марфа Некрасова, создатель сообщества Flats for friends: Если одно и то же объявление появляется через небольшой промежуток времени, это плохой знак. Скорее всего, это сулит хозяев или соседей со сложным характером, от которых все сбегают. В любом случае, стоит внимательно присматриваться к хозяевам: в моей группе очень часты жалобы на неадекватных хозяек, именно хозяек, которые пускают в ход свои когти. Бедные девушки публикуют фотографии царапин на руках. Что такие хозяйки хотят?
Изучите местность
Расположение — одна из главных характеристик недвижимости. Важна не только близость квартиры от метро и транспортных развязок, но и общий уровень безопасности района, ситуация во дворе и наличие тени от деревьев.
Алексей Кузин, сооснователь сервиса для управления недвижимостью «Марум»: Расположение квартиры — первое, на что мы обращаем внимание после просмотра фотографий. Не всегда стоит опасаться близости промышленных зон: многие из них давно переоборудованы под складские помещения или офисы. А вот учесть тот факт, что зимой ваш маршрут будет сопровождаться темнотой, снегом, льдом и холодом, крайне советую. Ведь 10–15 минут приятной прогулки летом могут превратиться в 15–20 ледяного ада зимой. Желательно, чтобы детские площадки использовались по назначению, а припаркованный во дворе автопром не наводил тоску. Самый неблагополучный контингент обычно проживает на первых этажах. Вы без труда выявите таких жильцов, просто обойдя дом.
Марфа Некрасова: Стоит уточнить, когда планируется капитальный ремонт дома: может быть такое, что именно сейчас, а это значит, что с утра до вечера будут работать молотками и дрелями, и неизвестно, на сколько это затянется. Если близко аэропорт или железная дорога, самолёты и поезда могут быть слышны, от самолётов иногда даже вибрируют окна — впрочем, к этому быстро привыкаешь, но можно выпросить скидку за такое неудобство. В идеале надо посетить место обитания ночью и посмотреть, столь же безопасной выглядит дорога от метро до дома. Если у вас в соседях муж и жена и муж не вызывает доверия, в один прекрасный момент вы можете остаться с ним вдвоём, когда жена от него уйдёт, а он с горя беспробудно запьёт и будет водить домой сомнительных личностей. А в целом важно слушать своё сердце и выставлять приоритеты. Идеального жилья и идеальных соседей в природе не водится.
Елена, постоянный съёмщик: Посмотрите, не установлена ли напротив окна неоновая вывеска и не смотрит ли фонарь прямо в ваши окна. Хотя, конечно, плотные шторы решат эту проблему. Не упустите из виду и деревья: если в холодное время года голые ветки пропускают свет, то летом позеленевшее дерево может превратить вашу комнату в склеп. Прислушайтесь к соседям — если слышно, как кто-то смотрит телевизор, то представьте, что будет, если кто-то сверху позовёт друзей и включит музыку громче, чем обычно.
Составьте мнение о соседях
Шумные и вредные соседи могут испортить жизнь даже в очень удобной квартире. Лучше заранее узнать, есть ли в доме неблагополучные семьи.
Алексей Кузин: Входная группа многое расскажет о ваших будущих соседях. Если в подъезде есть лифт — пройдитесь пешком, хотя бы на обратном пути. Обратите внимание на двери: если встретите следы насильственного проникновения или особо изощрённые фортификации, постарайтесь разузнать, с чем это связано. Проведя несколько минут у подъезда, вы соберёте всю необходимую информацию у жильцов. Они с радостью расскажут обо всем, что их беспокоит.
Протестируйте технику
Некоторые хозяева любят сваливать мелкий ремонт на жильцов, в то время как глобальными улучшениями жилья никто заниматься не хочет. Лучше заранее оценить качество работы техники и проверить напор воды.
Алексей Кузин: К самым распространённым проблемам в сдаваемых квартирах относятся: неисправное сантехническое оборудование, электрика, проблемы с оконными блоками, отваливающаяся плитка в ванной комнате и плохо работающие замки входной двери. Проверьте по очереди смесители и сливные устройства, не текут ли сифоны, нет ли постороннего запаха. Включите, например, стиральную машину и чайник одновременно. Так вы проверите и бытовую технику, и держит ли сеть нагрузку. Все выключатели и розетки можно обойти с обычной зарядкой для телефона. Проверьте все окна, закройте их и попробуйте на минуту остаться в полной тишине. По плитке достаточно постучать — примерно так же, как вы выбирали бы арбуз. Сразу будет понятно, есть ли шанс оказаться погребённым под грудой обломков. Замки — поскольку личинки меняют редко, а ключи многократно копируются, часто возникают проблемы с их использованием, проверьте каждый комплект.
Елена: Не стесняйтесь с риелтором зайти и в ванную, и в туалет: включите воду во всех кранах и душе, проверьте напор. Случается, что в старых домах на верхних этажах напор воды очень слабый — а вам же не хочется смывать намыленную голову под тонкой струйкой. Зайдите в туалет и просто смойте воду в унитазе, убедитесь, что он хорошо смывает, а бачок наполняется быстро.
Не упускайте из виду детали
Запах освежителя воздуха может свидетельствовать о попытке хозяев замаскировать неприятные запахи, которые не выветриваются из квартиры, а наличие следов мелка — о наличии тараканов. Обращайте внимание на мелочи — они могут стать проблемой в будущем.
Елена: Обратите внимание на окна и балконную дверь — летом, возможно, дефекты не сильно бросятся в глаза, но зимой в щели может уходить все тепло. В итоге в комнате будет холодно и до весны вы с тёплым пледом не расстанетесь. Если в квартире есть специфический неприятный запах, не думайте, что как только вы проведёте генеральную уборку, он исчезнет. Обычно такую проблему решает только ремонт — хотя бы переклейка обоев или покраска стен и прощание со всей мебелью (диваны и кресло впитывают все запахи, как губка. они же могут выдать бывших жильцов — любителей животных и тех, кто курил в комнате). В противном случае квартиру придётся проветривать постоянно (что зимой, кстати, будет сделать затруднительно). Кстати, если в комнате расставлены ароматические палочки или пахнет освежителем — это тоже сигнал, чтобы принюхаться.
Если квартира угловая, то обратите внимание на стены и стыки с потолком — не должно быть никаких подтёков и темных пятен. Если они есть, то, возможно, дело не в соседях сверху, которые однажды забыли выключить воду в ванной, просто на стене появляется конденсат. Если её не утеплить (чем вы, конечно, заниматься не будете), то сырой стена будет и осенью во время дождей, и весной, когда снег начинает таять.
обложка: Robert Kneschke — Stock.adobe.com
www.the-village.ru
Подводные камни при съеме жилья у собственника или лица, которое им представляется
Краткое содержание:
В продолжение предыдущей публикации на тему: Подводные камни при съеме жилья через риелтора. Как избежать обмана предлагаю также рассмотреть возможные проблемы при контакте непосредственно с собственником жилого помещения (квартиры, дома) или лицом, называющим себя таковым.
Поиск жилья на сайтах объявлений
При подборе подходящих вариантов жилья через сайты объявлений вы находите привлекательный вариант, расположенный недалеко от ваших интересов (школа, сад, работа), да и цена аренды терпимая. Вы ярый противник «съема» жилья через риелтора, так как это дополнительное финансовое бремя ляжет на вас, и главной целью ставите контакт непосредственно с его собственником. И о чудо, вы находите такое объявление, по телефону лицо представляется собственником и назначает вам время осмотра квартиры (дома).
Встреча с собственником квартиры
Прибыв по указанному адресу, вы встречаетесь с человеком, который называет себя хозяином квартиры и предлагает вам внести 100%-ную предоплату за 1–2 месяца вперед. Большинство обычных граждан, не задумываясь, отдает деньги, а взамен получает ключи от заветной квартиры. Но стоит ли так торопить события и обойтись лишь устной договоренностью?
«Подводные камни» при «съеме» жилья у собственника
1) Проживание без заключения договора аренды (найма) – не заключив письменный договор аренды, вы ставите себя в неравное положение со своим арендодателем (собственником жилья), поскольку он вами будет манипулировать и ставить всяческие условия, нарушив которые, вы рискуете оказаться на улице. Это относится также и к постоянному повышению собственником арендной платы (в договоре ее можно зафиксировать и указать повышение не чаще, чем 1 раз в 6 месяцев). Кроме того, с его стороны возможные постоянные визиты с проверками, а владение вторым комплектом ключей позволит ему посещать жилье в ваше отсутствие, а это вам надо? Без письменного договора в квартире вы проживаете на «птичьих правах».
2) Передача денег в счет аренды за 1–2 месяца без оформления расписки – вы заключили договор, но передачу денег в счет арендной платы не оформили распиской, это также чревато возможными проблемами. Выждав 1 месяц, собственник может заявить вам о значительном повышении аренды за следующий месяц. При несогласии вы просто потеряете деньги, ведь доказать, что вы оплатили и второй месяц, нечем.
Мой совет: один раз сделайте шаблон расписки и каждый раз при передаче денег требуйте от собственника расписаться в ней, указав месяц оплаты и сумму, только в этом случае вы будете застрахованы.
3) Низкая арендная плата – этот аспект также должен вас насторожить, так как он направлен на быстрое привлечение клиента, который, купившись на его цену, не будет задавать лишних вопросов, кидается в омут с головой, не проверяя собственника и жилье, а потом пожинает последствия в виде потерянных денег и времени. Были случаи, когда снимали жилье по низкой стоимости, а потом узнавали, что в этом жилье было совершено убийство, труп пролежал несколько месяцев и прочее. Наверняка вы не захотите проживать в таком жилье и решите его покинуть максимально быстро.
«Подводные камни» при «съеме» жилья у лица, называющего себя собственником
Таких лиц можно смело называть мошенниками, поскольку, не имея законных оснований для сдачи жилья в аренду, они в нарушение закона этим промышляют.
Мною выделено несколько основных моментов, по которым можно выявить мошенника.
1) При встрече отказываются показать паспорт – под всяческими предлогами свои документы они показывать не спешат, а то и вообще не показывают, мотивируя тем, что с собой их нет и в следующий раз покажут обязательно.
2) Отказываются или уклоняются показать документы о праве собственности на жилье – это пункт является дополнением первого. Если вам не показывают документы на квартиру, стоит задуматься, а собственник ли перед вами и стоит ли иметь с ним дело. В моей практике был случай, когда таким «собственником» была пожилая старушка, которая, не имея разрешения, сдавала квартиру своей соседки. Ключ от квартиры у нее был для полива цветов, так как действительный собственник была в длительном отъезде. Мой доверитель впоследствии имел неприятное общение со следователем Следственного комитета по заявлению собственника о незаконном проникновении в жилище, таким образом, ходил по лезвию ст. 139 УК РФ. Это хорошо, что следователь попался нормальный и разобрался в ситуации. Аналогичные ситуации возникают и в случае сдачи жилья в поднаем.
Выводы
Это далеко не весь перечень подводных камней, с которыми может столкнуться человек при обращении к собственнику жилья или лицу, которое себя таковым называет. На конкретных примерах я попытался показать, что будет, если не предусмотреть эти риски. Полагаю, что многие не разделят моего мнения, сказав, что с такими требованиями жилье не снимешь. Скептикам отвечу, еще как получается, необходимо только приложить усилие и не опускать руки. При предварительном разговоре по телефону нужно стразу предупредить собственника, что вы хотите от него увидеть (конкретные документы), ведь вы же свои документы ему показываете. Покупать «кота в мешке» или нет, вам решать. Комментарии к статье приветствуются. Напишите, с какими подвохами встречались конкретно вы.
www.9111.ru
Подводные камни аренды недвижимости | Executive.ru
Партнерский материал
Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала. Теперь же можно говорить о появлении рентной недвижимости бизнес-класса – в хороших районах с точки зрения экологии и удобства, с хорошим ремонтом, отвечающим всем современным требованиям, и при этом стоимость такого жилья не превышает разумные пределы. И этот рынок сейчас активно развивается, спрос на такую недвижимость растет, ведь квартира, пусть даже и съемная, – это показатель статуса ее владельца. Поэтому и количество качественных предложений на этом рынке увеличивается.
Сегодня стоимость аренды квартиры составляет от 350 долларов в месяц за «однушку» в отдаленном районе и до нескольких десятков тысяч долларов за эксклюзивные апартаменты в центре. Средняя стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе – от 500 долларов, квартиры бизнес-класса – от 1000. Снимают квартиры в основном приезжие из регионов и иностранцы, однако и москвичи также часто нуждаются в съемном жилье или, например, в аренде дачи на лето.
И арендаторам, и арендодателям сейчас необходимо достигнуть своих целей, затратив минимальное количество времени, – это диктует темп московской жизни. Поэтому все чаще люди предпочитают обращаться со своими задачами к профессионалам, которые помогут сэкономить время и дадут гарантии безопасности проводимой сделки. К сожалению, решение обратиться к профессионалам, приходит уже после нескольких неудачных попыток найти жилье или арендаторов самостоятельно.
Как снять?
Снять квартиру не так-то просто — это уже стало истиной, которая найдет живой отклик у всех, кто хотя бы раз в жизни этим занимался. Условно эту задачу можно разделить на несколько этапов. Первый – поиск подходящих квартир. Вы можете расспрашивать знакомых, регулярно просматривать объявления, размещать свои. Если вы найдете подходящую квартиру через знакомых, считайте, вам повезло, но такой поиск может затянуться. С объявлениями дело сложнее – во-первых, это очень хлопотно, а во-вторых, вы рискуете попасть на нечистоплотные агентства (на рынке до сих пор множество информационных агентств, которые предлагают за определенную сумму несуществующие квартиры и, что удивительно, у которых немало клиентов) или на «черных» маклеров (опасность в том, что, обладая ограниченным набором квартир, «черный» маклер, скорее всего, уговорит вас снять не очень подходящую вам недвижимость или, еще хуже, возникнет ситуация, при которой вас через неделю выселят из квартиры). Чаще всего именно такие агентства и маклеры скрываются за объявлениями с фантастически низкими ценами. И уж всем, кто размещал свои объявления, знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если вы больше в их услугах не нуждаетесь. «Наиболее правильный вариант – это сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости, которое давно работает на рынке, имеет большую базу предложений. Это поможет вам сэкономить время и максимально обезопасить сделку, – говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости. – Например, в базе нашей компании тысячи квартир, это позволяет подбирать подходящую недвижимость за очень короткие сроки. Также мы используем современные методы, которые позволят сэкономить время, – например, вы можете, не выходя из дома, отправить заявку на поиск квартиры». К тому же агентство гарантирует конфиденциальность и опасаться, что вам будет неизвестно кто звонить и навязывать свои услуги, как это может быть, если вы разместили свои объявления, не стоит.
Воспользовавшись всеми возможными способами, вы нашли подходящую вам квартиру. Тогда начинается второй этап – ее просмотр. Тут вам следует проявить как можно больше внимательности и осторожности. Часто на этом этапе можно проверить, достоверны ли те сведения, которые вам предоставлял владелец квартиры, – действительно ли тут всего 5 минут пешком от метро, или это 5 минут через железнодорожную насыпь, прямо по рельсам; действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу; действительно ли в ней есть приличная мебель, а не один диван на трех ножках. Эти недостатки, конечно же, могут быть выявлены и сразу, но как жалко времени, потраченного впустую. Если вы нашли квартиру через профессиональное агентство недвижимости — вариант с предоставлением недостоверной информации исключен, ведь прежде чем предлагать недвижимость арендатору, ее тщательно осмотрят и проверят, и информация, которая поступит к вам, будет исходить не от владельца квартиры, старающегося преувеличить ее достоинства, а от профессионалов. Вам же только остается понять, действительно ли жилье подходит вам по всем параметрам.
Когда вы выбрали подходящий вариант, наступает третий этап – этап подписания документов. Конечно, можно обойтись и без них, однако в этом случае гарантий у вас никаких не будет. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у вас подозрение. Есть три вида таких договоров: договор найма – договор между собственником и квартиросъемщиком, если обе стороны являются физическими лицами; договор аренды, если хоты бы одна из сторон – лицо юридическое; и договор поднайма – если арендодатель не является собственником квартиры. «Если вы впервые сталкиваетесь с арендой квартиры, — говорит Гульнара Рахмангулова, — обратите особое внимание на правильное и полное составление договора, в котором необходимо прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке: это собственник квартиры, наниматель, все предполагаемые жильцы. Помимо этого должны быть указаны правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописываются арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, и многое другое.
Правильно составленный договор аренды поможет разрешить возможные проблемы в будущем. К сожалению, непрофессионалу крайне трудно разобраться в документах, предусмотреть появление всех проблем и полностью защитить свои права. Все-таки на этом этапе лучше обратиться к юристам или к профессиональным риэлторам.
И вот – вы подписали договор и наконец-то переехали в подходящую квартиру. Вполне возможно, что, столкнувшись со всеми трудностями самостоятельного освоения рынка аренды, к этому моменту вы уже тихо (или не тихо) ненавидите все и всех – и документы, и квартиры, и самих владельцев квартир. Но поверьте, им тоже приходится несладко!
Как сдать?
Владельцы квартир сегодня – это уже не только бабушки, у которых случайно завалялась дача или квартира. Сегодня сдача в аренду – это вполне цивилизованный способ зарабатывать деньги. Поэтому взгляд современных арендодателей на свою квартиру и на способы ее сдачи изменился. Это актив, который должен приносить доход, поэтому перед тем, как он начнет работать, в него вкладываются деньги. Владельцы квартиры уже не сдают ее в том виде, в котором она есть, а делают в ней предварительно ремонт. Потратив время и деньги на ремонт, хочется как можно быстрее и выгоднее эту недвижимость сдать.
Прежде всего, арендодателю необходимо понять, какую сумму можно просить за аренду этой квартиры. «Самостоятельно оценить свою квартиру очень сложно, особенно если в нее вложено много денег, времени и сил, – объясняет Гульнара Рахмангулова. — Часто бывает, что арендодатель выставляет такую цену на свою недвижимость, что не может ее сдать месяцами. Оценка квартиры – дело очень сложное, самостоятельно проштудировать рынок предложений недостаточно, цена аренды зависит от множества деталей, о которых непрофессионал может даже не догадываться». Даже если вы не собираетесь сдавать жилье через агентство, обратиться к профессионалам не помешает: они смогут оценить вашу квартиру, дать рекомендации по использованию, оценить рентабельность.
Когда приходит понимание, за какую сумму можно сдать квартиру, начинается поиск потенциальных арендаторов. Искать арендаторов можно теми же способами, что и недвижимость. Расспросив друзей и знакомых, арендатора можно найти достаточно быстро: как правило, желающих снять недвижимость гораздо больше, чем желающих сдать. Но, скорее всего, большой финансовой выгоды такая сделка не принесет, вам периодически придется «входить в положение», и вообще, вступив в финансовые отношения с хорошими знакомыми, можно скоро стать с ними врагами. Так что этот вариант – палка о двух концах. Объявления в газете, в интернете и на столбах приведут к тому, что вам будут звонить агентства недвижимости или «черные» маклеры. Не говоря уж о том, сколько времени займет публикация объявлений.
Работа с арендодателями в агентстве обычно строится по трем схемам. «Первая схема – рассказывает Гульнара Рахмангулова, — это просто занесение квартиры в базу агентства, за размещение этой информации денег арендодатель не платит, но при этом будут организованы показы, грамотно составлен договор найма. Минус такой формы работы – работа может затянуться, ведь ваша недвижимость не будет активно рекламироваться. Вторая схема – эксклюзивное обслуживание. В этом случае арендодатель получает персонального менеджера, который проведет оценку недвижимости, зафиксирует все требования к арендатору, информация о недвижимости будет размещена не только в базе, но и в СМИ, что привлечет к ней дополнительное внимание. И третья схема, которая сейчас получает все большее распространение, – это доверительное управление. В этом случае арендодатель вообще не имеет никаких забот – все за него будут делать специалисты нашей компании – искать арендаторов, оформлять документы, следить за исполнением всех пунктов договора, вовремя вносить коммунальные платежи и т. д.».
После того как арендатор найден, с ним подписывается договор найма или аренды. Для арендодателя, как и для арендатора, необходимо как можно лучше и точнее его составить, прописав все мелочи, чтобы предотвратить возможные проблемы. «Самостоятельно очень сложно правильно оформить такой договор, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. – Часто получается так, что владелец полагается практически на честное слово арендатора и это, к сожалению, часто приводит к серьезным проблемам».
Однако даже если вы правильно все оформили, 100%-ную гарантию, что у вас не возникнет никаких проблем, вам никто дать не сможет. Если вы действительно дорожите своим временем и нервами, то лучше всего будет оформить страховку. «Все наймодатели, заключившие договор с МИАН-агентством недвижимости, бесплатно получают страховые полисы по рискам гражданской ответственности и повреждения имущества, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Страховой продукт предназначен как для тех, кто сдает жилье в городе, так и для тех, кто предоставляет в аренду загородную недвижимость. Страхование помогает избежать множества проблем, которые могут появиться во время эксплуатации квартиры».
«Постпродажная» поддержка
От неприятностей на 100% не застрахован никто. Тем не менее свести к минимуму риски возможно — воспользовавшись услугами профессионалов. Тогда и после заключения договора вы можете рассчитывать на поддержку со стороны агентства. «Мы всегда следим за соблюдением всех пунктов договора найма, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Мы готовы бесплатно переселять арендаторов, а в случаях досрочного расторжения договоров, в кратчайшие сроки найти других жильцов. Нам очень важно, чтобы наши клиенты – и арендаторы, и арендодатели – нам доверяли и обращались к нам снова».
Фото: pixabay.com
www.e-xecutive.ru
Подводные камни при съеме жилья через риелтора. Как избежать обмана
Краткое содержание:
Практически каждый человек, хоть раз в жизни, но был озадачен поиском жилья на время, будь то командировка, отпуск или просто переезд в другой город. Обычно простой человек прибегает к поиску жилья при помощи различных ресурсов в интернете. Газеты уходят в прошлое, но все еще являются источником информации.
Поиск жилья на сайтах объявлений
При поиске через сайты объявлений, которыми пестрят просторы интернета, можно найти привлекательный вариант, который, на первый взгляд, является подходящим. Вы посмотрели фотографии жилья, определили его район, но вот незадача, почти 90% таких объявлений дают риелторские компании.
Вроде бы XXI век, почти во всех цивилизованных странах люди прибегают к помощи таких компаний, нужно идти в ногу со временем, но в России всегда все по-другому.
Риелторские компании и наши риски
Не оспаривая работу действительно порядочных риелторских компаний, хотелось бы выделить несколько подводных камней при работе с сомнительными риелторами:
1) Продажа риелторами информации о сдаваемом жилье – обычно по телефону вам говорят, у них все официально, подпишут с вами официальный договор, найдут вам жилье и заселят, однако на практике, задурманив клиенту голову информацией, подсовывают ему на подпись договор о предоставлении информационных услуг. Подписав, не читая, договор и заплатив деньги, человек рассчитывает снять квартиру (дом), а получает от риелтора лишь листок с адресами и телефонами якобы «вакантных вариантов» свободного жилья, а дальше начинается все сначала.
2) Размещение на сайтах фотографий несуществующего жилья – на сайтах объявлений размещают глянцевые фотографии жилья с мебелью, от которых взор не оторвать, а на самом деле этого жилья не существует. Это делается с целью заманивания вас в офис риелтора и раскрутки на менее подходящие для вас варианты.
Когда вы утомлены поездкой и находитесь в чужом городе, ваша бдительность ослабевает и вас легче уговорить на любой вариант жилья, самое главное – заполучить вас в качестве клиента.
3) Платный показ вариантов жилья – в последнее время встречается реже, но существует. С вами заключают договор, вы платите деньги, и вас начинают возить по злачным местам, предлагая кошмарные варианты.
Повозив вас по 5-6 точкам жилья, вам объявляют, что все варианты исчерпаны и вам нужно принимать решение. Вы требуете вернуть деньги, так как показанное жилье в ужасном состоянии и вас не устраивает, но вам предлагают читать подписанный договор, в котором нет четких условий, а лишь условия на показ жилья, в итоге – потеря времени и денег.
4) Сдача продаваемого жилья — не гнушаются риелторские компании и сдачей жилья, которое они же по доверенности продают.
Махнув перед вами доверенностью от собственника, вас не извещают о том, что квартира выставлена на продажу и что в скором времени ее продадут, а вам необходимо будет съехать. Не зная об этом, человек устраивается поблизости на работу, оформляет детей в школу или детски сад, а через 1-2 месяца требуется выселиться. Опять же в договоре есть пункт, что по требованию арендодателя вы обязаны освободить жилье в 2-3-дневный срок.
Выводы
Это далеко не весь перечень подвохов, с которым может столкнуться человек при обращении к риелторам, как известно мошенники очень изобретательны и идут в ногу со временем. Как только налаженная схема дает сбой, на ее смену приходит новая, на которую покупаются новые клиенты.
В идеале – это заключение договора с собственником жилья, однако это тоже не панацея, но об этом в следующей статье.
www.9111.ru
Правила съёма: как арендовать квартиру и не попасть впросак | Цены и рынок | Недвижимость
Как часто мы слышим истории, когда кто-то, пытаясь арендовать квартиру, находит отличный по описанию вариант с красочными фотографиями, но, приехав на место, обнаруживает обшарпанные стены и «убитый» санузел в доме, расположенном в получасе езды от метро.
У многих есть приятели или друзья друзей, которых элементарно «кидали» с арендой: показывали квартиру, брали залог и плату за первый и последний месяц, даже отдавали ключи. Однако по возвращении в квартиру обнаруживалось, что ключ уже не подходит, а дверь намертво закрыта. Хозяин с деньгами испаряется, а арендатор остаётся практически в буквальном смысле у разбитого корыта.
Нередко мы слышим с экранов телевизоров и истории о нечистоплотных риелторах, которые, обещая найти квартиру, берут с клиента предоплату, показывают ему несколько абсолютно не соответствующих описанию вариантов и затем заявляют, что условия договора выполнены и продолжать поиски подходящей квартиры, а тем более, возвращать деньги никто не собирается.
Сколько бы о стандартных схемах обмана и мошенничества ни говорилось, россияне с завидным постоянством продолжают попадать впросак. АиФ.ru в очередной раз пытается помочь своим читателям советом, как не угодить в неприятную историю, арендуя квартиру. За помощью мы обратились к экспертам компаний, которые уже не первый год добросовестно помогают арендаторам и арендодателям находить друг друга.
Договор как панацея
Все эксперты отметили важность договора об аренде квартиры, который зачастую составляется неправильно, а в отдельных случаях им даже пренебрегают, надеясь на добросовестность хозяина жилплощади.
«Составление договора аренды — важный этап сделки. Без этого документа все договорённости останутся на словах, и нет защиты от уловок недобросовестных партнёров. Крайне важно составить договор найма правильно, в таком случае у клиента появится документ, который позволит ему отстаивать свои интересы. На рынке аренды это очень важное условие — в сети недобросовестных партнёров как раз попадаются люди, которые решили сэкономить на этой услуге и не заключили договор (или заключили с нарушениями). Яркий пример: человек снимает квартиру, не проверив, имеет ли право тот человек, который представился хозяином квартиры, её сдавать. Например, если дети, желая отомстить родителям, предлагают жильё в аренду, либо это вовсе люди, которые не имеют никакого отношения к сдаваемой квартире», — уверена руководитель департамента городской недвижимости и аренды компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В интернете можно найти большое количество типовых договоров аренды квартиры, которыми частенько пользуются арендатор и владелец квартиры при заключении сделки. Специалисты советуют в любом случае проверять такой договор. О том, что обязательно должно быть отражено в документе, читателям АиФ.ru рассказал Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Для того чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нём должны быть указаны существенные условия:
1. Наименование передаваемого внаём жилого помещения, его характеристики и точный адрес.
2. Точные паспортные данные нанимателя и наймодателя.
3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя.
4. Размер платы за наём квартиры, порядок и сроки расчётов.
5. Срок действия договора найма. В случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключённым на 5 лет.
6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.
7. Подписи сторон договора найма.
Однако необходимо предусмотреть и прочие не менее важные условия этого документа, такие как порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон; права и обязанности сторон; ответственность сторон как за недостатки, так и за причинённый ущерб; штрафные санкции для нанимателя и наймодателя; порядок и основания урегулирования ущерба, причинённого имуществу собственника; платежи и порядок оплаты ЖКУ; гарантии сторон; порядок уведомления сторон с указанием адресов для уведомления; возможность содержания домашних животных; ответственность и порядок урегулирования ущерба, причинённого соседям; запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам; порядок урегулирования споров и некоторые другие».
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
aif.ru